한국 아파트값이 향후 떨어질 수 밖에 없는 이유

코로나 팬데믹을 거치면 엄청난 돈이 시장에 풀렸다. 그리고 저금리 기조가 유지되면서 갈곳없는 돈들이 시장에서 실물 자산을 엄청나게 끌어올렸다. 주식, 부동산 할 거 없이 다 올랐다. 그리고, 코로나 팬데믹이 서서히 완화되는 시점이 오면서 미국을 중심으로 무서운 인플레이션이 찾아오고 있다.

미국은 매일 같이 역대급 물가 상승율을 기록하면 인플레이션이 맹위를 떨치고 있고 이에 따라 연준은 계속 금리를 인상하겠다고 나서고 있다. 이 때문에 소위 미국 성장주(기술주)들은 후드득 떨어지고 있다. 연준은 앞으로도 최소 2차례 이상 금리를 올릴 것으로 보인다. 그렇다면 한국은 어떻게 될까? 미국이 금리를 올리면서 시장에서 달러 강세가 더욱 힘을 받고 있다. 지금 이 글을 작성하는 시점을 기준으로 달러 환율은 1270원을 찍었다. 게다가 우크라이나 전쟁으로 공급망이 부실화되면서 한국은 위기에 봉착하고 있다. 우리나라처럼 원료를 수입하고 가공해서 수출로 돈을 버는 나라에서 원화가 약세를 띄면 마진이 줄게 되는 것은 매한가지다. 게다가 석유값도 치솟고 있으니 도미노식으로 경제 침체 신호가 보이기 시작한다.

한국은행 금리인상은 영끌족이 집을 내놓게 한다.

한국은행은 미국 금리 인상에 대응하기 위해서라도 금리를 올릴 것이다. 금리를 올리게 되면 시중 대출금리들이 다 오르게 될 것이고 부동산에 투자했던 소위 영끌족들이 1차적으로 타격을 입게 될 것이다. 코로나 팬데믹 기간에 집을 못 살 수 있다는 심리로 대출하여 집을 장만한 30대들이 대출이자 압박에 집을 시장에 내놓을 확률이 높다. 미국은 그래도 실업률이 3.6%를 기록하면 경제 전망이 괜찮은 편이다. 그런데, 한국은 수출기반 경제이기에 미국과는 다른 위기에 봉착할 수 있다. 한국이 경기 침체에 진입하게 되면 부동산 가격이 빠지기 시작할 것이다.

다주택 부자들도 집을 내놓을 것이다.

새로운 정부가 가장 먼저 행하는 정책이 다주택자 양도소득세 중과 1년 배제 조치다. 결국 이것은 의도를 했던 안 했던 간에 부자들이 주택가격을 떨어지기 바로 전 단계에서 팔 수 있도록 퇴로를 열어주는 행위이다. 이를 통해 부자들은 결국 더 많은 부를 가지게 될 것이다. 이 정책이 시행되면 집값에 떨어지기 전에 집을 팔려고 하는 다주택자들이 늘어나게 될 것이고 주택시장에 더 많은 주택이 공급되면서 주택 가격이 하락할 것이다.

시장에서 주택 수요가 줄고 있다.

코로나 팬데믹 영향으로 연일 최고가를 찍었던 주택 가격이 정체기에 접어들고 있다. 주택시장에서 수요가 정체 혹은 관망에 접어들고 있는 것이다. 쉽게 이야기하자면 시장에서 잠재적 주택 소비자들은 “현재 주택가격이 너무 높다”고 생각하고 있는 것으로 보인다. 따라서, 앞으로 주택시장은 팔려는 사람은 늘어나고 사려는 사람들은 줄어드는 경향으로 가면서 주택가격 하락이 심화될 것이다.

정부 정책이 변수이지만 쉽지 않을 것

새 정부가 대출규제를 풀어주겠다고 나서지만 이는 쉽지 않을 것이다. 원화 경쟁력이 떨어지고 있고 시중 물가도 연일 최고치를 기록하고 있는 상황에서 대출규제를 풀어주면 오히려 물가에 부채질하는 꼴이다. 이런 자살골을 새 정부가 과연 하려고 할 것인가?

경험하지 못했던 경기 침체가 온다.

전 세계적으로 경기 침체가 시작될 것이다. 우리나라도 예외가 될 수 없을 것이고 코로나로 인해 시중에 뿌려졌던 엄청난 현금들이 재앙으로 닥칠 것이다. 앞으로 경기 침체에서 투자를 삼가라. 그리고 달러에 투자할 수 있다면 달러를 보유해라.